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市政府关于印发南京市住宅物业 保修金管理暂行办法的通知

各区人民政府,市府各委办局,市各直属单位: 现将《南京市住宅物业保修金管理暂行办法》印发给你们, 请认真遵照执行。

南京市住宅物业保修金管理暂行办法

第一条  为了加强物业保修金管理,维护业主的合法权益, 保障物业在保修期内的正常使用和维修,根据国务院《物业管 理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》、《江苏省物业管理 条例》和《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规,结 合本市实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内住宅项目物业保修 金的交存、使用、退还和监督管理。

第三条  本办法所称物业保修金,是指建设单位按照规定 在物业保修金交存期限内交存,用作保障住宅共用部位、共用 设施设备保修期内维修费用的专项资金。 前款所称物业保修金交存期限为五年,起始日自建设单位 与前期物业服务企业完成物业管理项目承接查验,物业服务企 业依法完成前期物业管理项目承接查验备案起计算;分期开发 的项目,交存期限自项目最后一期完成前期物业管理项目承接 查验备案起计算。

第四条  物业保修金的管理遵循“统一交存、权属不变、 专款专用、政府监管”的原则。

第五条  市物业管理行政主管部门负责全市物业保修金的统一监督管理;区物业管理行政主管部门负责辖区内物业保修 金的归集、使用审核和日常监督管理,并可指定当地的住宅专 项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体从事管理工作。 街道办事处(镇人民政府)协助物业管理行政主管部门做 好物业保修金监管工作。

第六条  物业保修金的交存标准按照物业建筑安装总造价 百分之二的比例交存,市物业管理行政主管部门应当根据本市 物业建筑安装成本的市场变化情况,适时调整并公布物业保修 金的交存额度。

第七条  区物业管理行政主管部门应当选定当地金融机 构,委托其作为本行政区域内物业保修金的专户管理机构,并 在专户管理机构开立物业保修金专户。

第八条  开立物业保修金专户,应当按照交存单位设账, 按开发项目设分账。交存期限内,交存单位名称发生变更的, 应当自变更发生之日起 30 日内,持工商登记等有关证明材料向 区物业管理行政主管部门办理存储户名变更手续。区物业管理 行政主管部门应当在确认变更后 3 日内,通知专户管理银行予 以相应变更。

第九条  建设单位在办理房屋所有权首次登记前,应当根 据规划核准的当期项目总建筑面积,按标准将物业保修金交存于专用账户,取得缴款凭证。本条规定的办理房屋所有权首次 登记前,包括办理房屋预(现)售手续环节。

第十条  交存期限内,物业保修金不足的,建设单位应当 及时补交。物业保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时, 区物业管理行政主管部门或管理机构应当书面通知建设单位补 交。建设单位应当在收到通知后 10 日内,将补交资金存入专用 账户。

第十一条  物业保修期内,建设单位接到维修申请后拒不 履行保修责任的,申请人可以向区物业管理行政主管部门、街 道办事处(乡镇人民政府)申请进行督促,并提供保修期限证 明等材料。区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民 政府)应当在收到申请之日起 5 个工作日内,督促建设单位履 行保修责任。

第十二条  建设单位经督促仍不履行保修责任,或者因歇 业、破产等原因无法履行的,业主委员会或物业管理委员会可 以根据议事规则凭维修工程项目说明、维修工程实施方案向区 物业管理行政主管部门或管理机构申请使用物业保修金,未成 立业主委员会或物业管理委员会的,物业服务企业、相关业主 可以作为使用申请人。 市物业管理行政主管部门负责制发维修工程项目说明、维修工程实施方案的示范文本。

第十三条  区物业管理行政主管部门或管理机构应当自收 到保修金使用书面申请之日起 5 个工作日内完成审核。对符合 条件的,区物业管理行政主管部门或管理机构向申请人出具准 予使用通知书。

第十四条  申请人取得准予使用通知书后,按照已申报的 维修工程实施方案组织维修。申请人可以委托物业服务企业代 为组织维修,并与维修施工单位签订工程合同。

第十五条  竣工验收合格后,申请人持施工合同、工程验 收报告、工程款使用证明、工程决算报告等有关材料向区物业 管理行政主管部门或管理机构申请划转物业保修金。决算费用 在八千元(含)以上的,应当同时提交有资质工程造价咨询机 构出具的审价报告。 符合保修金划转条件的,区物业管理行政主管部门或管理 机构应当将保修金划转事项进行公示(公示时间为 7 日)。公示 期满后,出具保修金划转通知书,通知专户管理银行将保修金 划至申请人。

第十六条  下列情形不属于物业保修金使用范围: (一)物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏,应当 由当事人承担维修责任的; (二)对物业共用部位、共用设施设备进行功能升级、改 造或更新的; (三)建设单位已实施保修并已达到设计使用功能的。

第十七条  物业保修金交存期满后,建设单位可向区物业 管理行政主管部门或管理机构申请退还保修金。区物业管理行 政主管部门或管理机构收到申请后应当将保修金余额退还建设 单位,并将退还保修金事项在相关物业区域内公示 10 日。

第十八条  区物业管理行政主管部门或管理机构应当每年 最少一次向建设单位发送物业保修金对账单。建设单位可以随 时查询本单位资金账户的使用、结余情况。建设单位对资金账 户变化情况有异议的,可以要求复核。接到复核申请后,区物 业管理行政主管部门或管理机构应当予以复核,并于 7 日内将 复核结果书面告知建设单位。

第十九条  本市建立物业保修金统计报表管理机制。区物 业管理行政主管部门应当每半年向市物业管理行政主管部门报 送当地物业保修金交存和使用情况统计报表。市物业管理行政 主管部门应当每年组织对全市物业保修金管理情况进行检查。

第二十条  物业保修金的财务管理和会计核算应当执行 《会计法》的有关规定,物业保修金的使用和管理应当接受审 计部门的审计监督。

第二十一条  建设单位应当依法承担物业保修责任。对于 拒不履行保修责任的,各有关行政主管部门应当依法给予相应 处理,并可将其不良行为记入企业诚信档案。

第二十二条  本办法自 2017 年 7 月 1 日起施行。


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